来源：地产K线

近日，国务院办公厅印发了《促进创业投资高质量发展的若干政策措施》，在培育多元化创业投资主体、多渠道拓宽创业投资资金来源、加强创业投资政府引导和差异化监管、健全创业投资退出机制、优化创业投资市场环境等六个方面，出台了十七条举措，支持创业投资高质量发展。本报策划特别报道，从创投行业普遍面临的募资、退出以及国资容错机制等方面解读十七条举措带来的影响与行业应对。

　　今年1月，京基集团发起了一起征名活动。

　　京基蔡屋围城市更新统筹片区清庆项目，作为该旧改片区的首发项目，经历近四年拆建后即将面世，京基要为它物色一个好案名。

　　最终，京基在众多的投稿中挑出了一个——华樾。

　　就在几天前的7月20日，京基华樾入市了，推出451套住宅。据项目传出的消息，京基华樾开盘劲销超100套，数据刷新了罗湖开盘热销纪录。

　　不过，乐居财经查阅深圳市房地产信息平台数据显示，截至7月25日，京基华樾已签认购书49套，其余均为“期房待售”状态。

　　蔡屋围城市更新统筹片区，早在2013年就被纳入深圳市城市更新第一批计划，用地面积达33公顷，地上计容积率总建筑面积255.7万㎡。

　　作为该统筹片区的首发产品，京基华樾总建面约32.9万平方米，涵盖住宅、幼儿园、商业、办公、商务公寓等多元业态，住宅主力产品面积为95-153平方米的三至五房。

　　据了解，项目开盘85折，三房95平折后总价540万，单价5.68万/平带精装修。

　　除了华樾，京基今年以来还有另外两个盘入市，分别是位于深圳罗湖的天韵府和位于福田梅林街道的宸悦府，两个项目分别在3月、5月开盘。

　　宸悦府推出110-134㎡三到四房，备案均价8.9万/㎡，总价963-1297万，开盘最低88折，折后单价7.5万/㎡起，均价7.83万/㎡。

　　天韵府项目提供70-180㎡，备案均价6.56万/㎡，开盘85折，折后均价5.3万-6.8万元/㎡起，总价408万起。

　　据传出的消息，天韵府和宸悦府均实现了较好的开盘成绩。当中，天韵府开盘当天去化60多套。宸悦府开盘销售5亿，按照套均900万算，开盘卖出约55套左右。

　　深圳市房地产信息平台数据显示，截至7月25日，天韵府已备案、已签认购书套数141套（住宅133套，商业8套），项目的预售总套数991套；宸悦府已备案、已签认购书套数18套，项目预售总套数996套。

　　也就是说，若根据网上数据，京基今年以来入市的三个项目，其去化似乎没有此前传的那般理想。

　　京基集团从旧改起家，其创始人陈华是深圳有名的旧改大亨。

　　自成立以来，京基先后开发了碧海云天、御景东方、深圳大梅沙京基洲际度假酒店、天涛、京基100、北京·鹭府、天津·嶺域、湛江西粤·京基城、云景梧桐、滨河时代等住宅、商业、别墅和度假酒店项目，总开发面积约400万平方米。

　　该公司目前总资产逾1100亿。去年，京基集团在地产销售方面以105.52亿元的成绩在深圳房企流量销售榜单中位列第八名。

　　2023年，京基地产新增3宗土地储备项目，随着新增土储的纳入，截至2023年12月底，总土地储备360万㎡。

　　京基集团今年以来推出的三个项目，实际也是由旧改转化而来。除了京基华樾来自蔡屋围城市更新统筹片区，天韵府为京基布心水围村旧改，宸悦府则是其福田上梅林村城市更新二期项目。

　　城市更新转化而来的项目，某种程度有其“硬伤”所在。如华樾、天韵府、宸悦府均有着较高的回迁房比例以及较高的容积率。据了解，三个项目的回迁房比例均超过60%，天韵府更高达82%。

　　另外，华樾的容积率11.19，最高64层；天韵府容积率10.26，总高度62层；宸悦府的容积率8.63，总层高48层。相对高的容积率意味着居住密度也更大，一定程度影响居住体验和舒适度。

　　这轮房地产调整中，京基集团没有成为陷入流动性危机房企的一员。陈华在今年2月的董事长致辞中说：

　　“在行业融资环境整体收缩与市场波动下，集团负债规模及融资成本始终保持在合理水平，展现了优良的企业信用与偿债能力，在业务发展和财务管理之间取得良好的平衡。”

　　但显然，旧改项目的特点是开发周期长，资金前期投入量大。而京基手上握着大量旧改，如推出市场的项目没能得到很好的反馈，将对其资金回流产生影响。

　　截至2023年12月31日，京基集团有息借款余额113.1亿元，未来半年内和未来半年至一年内需偿付的上述债务金额分别为19.68亿元、5.23亿元。

　　此前，京基集团曾多次通过转让京基智农这个上市平台的股份套现。

　　去年11月24日，京基集团以18.85元/股的价格，向锆石转让所持京基智农2616万股股份，交易对价4.93亿元。此举的5个月前，京基集团用同样的方式，以18.65元/股的价格，向前海鹏城万里转让京基智农26，162，000股股份。

　　协议转让之外，2024年1月2日，京基集团将京基智农3000万股（占股份总数的5.65%）质押给广东华兴银行股份有限公司深圳分行。至此，京基集团及其一致行动人累计质押京基智农股份282，958，284股，占所持股份比例93.37%，占总股本比例53.33%。

　　质押京基智农股份的原因，正是京基集团要为旗下京基地产的银行融资提供担保。

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责任编辑：杨红卜 股票那个证券公司好